我是蘇叔，擁有多年蘇州房產(chǎn)研究和投資經(jīng)驗(yàn)，長(zhǎng)期持續(xù)關(guān)注蘇州地區(qū)的樓市信息，熟悉購(gòu)房政策、買(mǎi)房策略和學(xué)區(qū)房信息，歡迎關(guān)注及交流。

以下蘇州購(gòu)房答疑內(nèi)容，來(lái)自公眾號(hào)“蘇叔說(shuō)房”的粉絲精選提問(wèn)：

提問(wèn)：蘇叔，你好，預(yù)算200萬(wàn)，剛需自住，在蘇州第一次買(mǎi)房，糾結(jié)到底是核心位置的老或小，還是郊區(qū)的新房或者次新房？

【資料圖】

回答：你好，蘇州的剛需說(shuō)白了就是圍繞核心板塊東、西、南、北、中各個(gè)方向延展成三級(jí)分層。

以園區(qū)獅山姑蘇區(qū)為代表，選擇基本上就一個(gè)老破小，優(yōu)勢(shì)是配套、交通各個(gè)方面都非常方便。而郊區(qū)的新房，這也經(jīng)常被很多買(mǎi)房人拿來(lái)與好地段的老破小進(jìn)行比較，以運(yùn)東、度假區(qū)、通安、黃埭等等鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊為主，有產(chǎn)品但是配套不足，并且通勤很多時(shí)候是個(gè)大問(wèn)題。

以前兩百萬(wàn)的剛需其實(shí)只有只有兩極分層，但是最近兩年蘇州二手房整體上的回落，造成了第三級(jí)，也就是老的建成區(qū)板塊，以城南、滸關(guān)、元和木瀆、郭巷等為代表，現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了不少兩百萬(wàn)左右的房源可以選，它們基本上配套不錯(cuò)、地段不錯(cuò)、產(chǎn)品也還行，綜合性較強(qiáng)。

提問(wèn)：蘇叔，你好，平江新城這個(gè)區(qū)域未來(lái)發(fā)展如何？有哪些優(yōu)缺點(diǎn)？

回答：你好，平江新城作為姑蘇區(qū)的政商中心，位置，配套比新區(qū)科技更好。界面比古城區(qū)新，房?jī)r(jià)比新區(qū)園區(qū)便宜，而且板塊內(nèi)有高鐵、高架、高速三大交通配套，交通非常方便，但成也交通、敗也交通，京滬鐵路讓平江靠近古城區(qū)的優(yōu)勢(shì)打了折扣。京滬高速都把平江新城分為南北兩個(gè)板塊，來(lái)往非常不方便，同時(shí)北環(huán)高架雖然就在家門(mén)口，但上去不容易，下來(lái)更困難，特別是節(jié)假日，擁堵程度更是感人。但好在平江的教育水平，在蘇州有口碑，而且蘇大附醫(yī)院也是加分項(xiàng)目，同時(shí)，歷經(jīng)風(fēng)雨的平江萬(wàn)達(dá)也拿得出手。目前反饋的新房都集中在北部，雖然城市界面均為一般，但是住宅、商業(yè)、教育都在規(guī)劃和建設(shè)，就看未來(lái)的兌現(xiàn)能力。目前板塊的均價(jià)三點(diǎn)二萬(wàn)，考慮小戶型可以關(guān)注海月平江，精裝準(zhǔn)現(xiàn)房。如果注重裝修檔次，可以考慮金科平江，地段位置好，不靠高架 。

提問(wèn)：蘇叔，你好，請(qǐng)問(wèn)為什么蘇州的大平層產(chǎn)品很少？

回答：你好，在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境之下，房企都十分保守，遵從一個(gè)“控制總價(jià)”邏輯，將戶型做得偏小，總價(jià)控制在一定范圍內(nèi)，以加速去化，達(dá)到高周轉(zhuǎn)的目的，但這并不是客戶需求的邏輯。

蘇州供應(yīng)的套均面積相對(duì)較小，當(dāng)然這并不是說(shuō)蘇州人對(duì)大面積戶型的需求就少，原因在于供應(yīng)端方面，蘇州市面上很多高周轉(zhuǎn)的房企通過(guò)控制總價(jià)來(lái)控制戶型面積，所以蘇州建面約180㎡以上的戶型供應(yīng)量非常少，而建面約250㎡以上的基本是鳳毛麟角。

目前的蘇州市場(chǎng)是剛需和剛改主導(dǎo)，從各個(gè)戶型建筑面積段的成交占比來(lái)看，供求結(jié)構(gòu)差異化明顯，80-100㎡、100-120㎡、120-140㎡戶型的呈現(xiàn)一定的供大于求，而建面約180㎡的大戶型則呈現(xiàn)明顯的供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，供求比僅為0.61，可見(jiàn)在蘇州市區(qū)小戶型并不等于好賣(mài)，大戶型并不等于滯銷(xiāo)。說(shuō)白了，房企對(duì)蘇州客戶的需求持保守態(tài)度，導(dǎo)致蘇州的一些高端改善客戶不僅買(mǎi)不到高品質(zhì)的房子，也買(mǎi)不到合適的大面積的房子。

2023年，買(mǎi)房最重要的是什么？

第一考慮的不是買(mǎi)對(duì)哪里最升值，而是千萬(wàn)不要買(mǎi)錯(cuò)，買(mǎi)錯(cuò)成本太高了。因此，，我準(zhǔn)備了一個(gè)城市資料包：

1、全國(guó)100個(gè)最危險(xiǎn)的城市。

大家都恐慌了，XX城市能不能買(mǎi)？XX城市要不要賣(mài)？你所在城市能不能買(mǎi)？縣城到底要不要拋棄？問(wèn)題太多太多了。

有些城市還不錯(cuò)，但時(shí)機(jī)、板塊不行，需要注意，有些就是純粹不行，但很多朋友不清楚。那我來(lái)告訴你。

后臺(tái)回復(fù)關(guān)鍵詞【資料】，把資料發(fā)給你。

房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢(qián)，我們跑在大部分人前面，

很多人給蘇叔留言提問(wèn)，蘇叔精力有限，無(wú)法一一解答。

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