瀟湘晨報(bào)長(zhǎng)沙訊 ?4月19日，記者從長(zhǎng)沙市自然資源和規(guī)劃局獲悉，為進(jìn)一步深化“放管服”改革，持續(xù)優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和健康發(fā)展，該局草擬了《長(zhǎng)沙市推廣二手房“帶押過戶”“帶押變更”模式工作方案（征求意見稿）》，現(xiàn)面向社會(huì)公眾公開征求意見。

根據(jù)征求意見稿，優(yōu)化“帶押”二手房相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)流程，針對(duì)權(quán)利人尚未還清貸款、尚未注銷抵押登記但需辦理過戶或變更手續(xù)的情況，通過推行“轉(zhuǎn)移登記+抵押權(quán)變更登記+抵押權(quán)注銷登記”“變更登記+抵押權(quán)變更登記”等多種組合登記業(yè)務(wù)模式，由轉(zhuǎn)移雙方(變更登記的由不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人)向銀行等金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，經(jīng)審批同意后，無需提前還清原貸款，即可安全、高效地辦理二手房轉(zhuǎn)移登記、變更登記。

“帶押過戶”業(yè)務(wù)分為涉及資金往來情形和不涉及資金往來兩種。其中，涉及資金往來又包括一次性付款購(gòu)房(首付款金額超過賣方原欠款金額)的情形和買方貸款購(gòu)房的情形。

(資料圖)

一次性付款購(gòu)房(首付款金額超過賣方原欠款金額)適用于“轉(zhuǎn)移登記+抵押權(quán)變更登記+抵押權(quán)注銷登記”模式；買方貸款購(gòu)房的情形，則適用于“轉(zhuǎn)移登記+抵押權(quán)變更登記+抵押權(quán)設(shè)立登記+抵押權(quán)注銷登記”模式（即“順位抵押”模式）或“二手房‘雙預(yù)告’登記+抵押權(quán)注銷登記+‘雙預(yù)告’轉(zhuǎn)本登記”模式(即“雙預(yù)告”模式)。

不涉及資金往來，包括因夫妻約定、離異分割、贈(zèng)與、繼承、受遺贈(zèng)等不涉及資金往來的“帶押過戶”情形，適用于辦理“轉(zhuǎn)移登記+抵押權(quán)變更登記”模式的組合業(yè)務(wù)。

此外，征求意見稿也明確了“帶押變更”業(yè)務(wù)，若已經(jīng)辦理抵押權(quán)登記的房產(chǎn)，因權(quán)利人姓名或者名稱、身份證明類型或者身份證明號(hào)碼發(fā)生變化；因不動(dòng)產(chǎn)坐落、界址、用途、面積等狀況發(fā)生變化；因國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利期限發(fā)生變化的，適用于辦理“變更登記+抵押權(quán)變更登記”模式的組合業(yè)務(wù)。

征求意見稿同時(shí)明確了長(zhǎng)沙市自然資源和規(guī)劃局、長(zhǎng)沙市司法局、長(zhǎng)沙市人民政府金融工作辦公室等各職能部門的分工。

長(zhǎng)沙市自然資源和規(guī)劃局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，針對(duì)《方案》，如有意見或建議，請(qǐng)市民于4月25日17∶00前，通過信函、傳真等方式書面反饋至長(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)登記中心。

記者羅雅琪

據(jù)中國(guó)證券報(bào) ?“帶押過戶”是一種房地產(chǎn)交易模式的創(chuàng)新，而新機(jī)制往往帶來新情況和新問題。在享受“帶押過戶”帶來的便捷與高效的同時(shí)，買賣雙方仍需警惕哪些新的潛在風(fēng)險(xiǎn)？

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師介紹，在“帶押過戶”模式下，買賣雙方的權(quán)利和義務(wù)發(fā)生了變化?！皫а哼^戶”需要賣方、買方、不動(dòng)產(chǎn)登記部門和銀行這四方主體密切配合、無縫銜接，任何一個(gè)主體都必須及時(shí)到位，避免出現(xiàn)一些不必要的時(shí)間差?！皩?duì)于購(gòu)房人而言，雖然可以實(shí)現(xiàn)過戶，但是可能在一定期限內(nèi)，自己所購(gòu)買的房子還處于之前抵押權(quán)的設(shè)定狀態(tài)，對(duì)之前賣方的債務(wù)承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任。如果沒有順利實(shí)現(xiàn)解除之前的抵押，購(gòu)房人所購(gòu)買的房屋就會(huì)處于一種‘不安全’狀態(tài)，并沒有取得‘完整意義’上的所有權(quán)。”王玉臣解釋。

“帶押過戶”如果是跨銀行操作，難度會(huì)更高?！袄系盅汉托碌盅喝绻峭粋€(gè)銀行，相對(duì)好操作，如果不是同一個(gè)銀行就相對(duì)比較麻煩。沒有老抵押銀行的同意，是無法實(shí)現(xiàn)帶押過戶的。而新按揭貸款如何保證老抵押對(duì)應(yīng)的債權(quán)不落空，能夠及時(shí)償還或提存，都需要銀行做好細(xì)節(jié)控制?！蓖跤癯挤Q。

另外，王玉臣特別強(qiáng)調(diào)，購(gòu)房者務(wù)必注意核實(shí)擬購(gòu)買的房屋“是否可以”帶押過戶。因?yàn)楦鶕?jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，雖然抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但是“當(dāng)事人另有約定的，按照其約定”。

“所以即使是在可以帶押過戶的城市，也并非所有房產(chǎn)都可以實(shí)現(xiàn)。如果之前設(shè)定抵押的時(shí)候，明確約定了不能轉(zhuǎn)讓，則約定優(yōu)先。”他表示。

來源：瀟湘晨報(bào)