一線城市房地產(chǎn)投資吸引力依然領(lǐng)先

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伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段，不同城市房地產(chǎn)市場分化行情更趨明顯，房企優(yōu)選城市投資拿地的難度也進(jìn)一步上升。此外，近兩年在長期轉(zhuǎn)型和周期波動(dòng)交織下，市場持續(xù)震蕩調(diào)整，市場格局、需求特征以及企業(yè)發(fā)展模式也正經(jīng)歷重塑。

《2023中國地級(jí)以上城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力研究報(bào)告》結(jié)果顯示，2023年北京、上海、深圳和廣州四個(gè)一線城市房地產(chǎn)投資吸引力排名仍位列前四，杭州、成都、南京等1.5線城市各項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)較好，排名仍位居前十，武漢、重慶、鄭州排名下降。

具體城市來看，北上廣深投資吸引力排名保持不變，一線城市投資吸引力優(yōu)勢(shì)明顯;杭州憑借產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新釋放發(fā)展新動(dòng)能，人才引進(jìn)成效顯著，投資吸引力連續(xù)6年保持全國第五位;成都、南京、蘇州、武漢、西安經(jīng)濟(jì)及人口規(guī)模大，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯，市場需求旺盛，位列6-10位，其中武漢近兩年房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力較大，城市吸引力排名下降兩位至第9位。

南京、蘇州房地產(chǎn)市場韌性凸顯，地方政府債務(wù)壓力相對(duì)較小，城市吸引力排名均提升1位;西安人口連續(xù)多年快速流入，經(jīng)濟(jì)保持較快增長，吸引力躋身前10位。

當(dāng)前，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入新階段，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出存量和增量并行的態(tài)勢(shì)，在新的發(fā)展階段，企業(yè)更需要優(yōu)選城市優(yōu)選板塊，在不確定的市場環(huán)境中把握相對(duì)確定的市場機(jī)會(huì)，并不斷提升產(chǎn)品力與服務(wù)力，契合不同地區(qū)的住房需求。核心一二線城市、長三角和珠三角優(yōu)勢(shì)三四線城市集聚資源能力突出，優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)也為城市房地產(chǎn)市場提供了更強(qiáng)支撐，房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力較大。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國房地產(chǎn)金融行業(yè)競爭分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示：

房地產(chǎn)金融是在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱。其基本任務(wù)是運(yùn)用多種金融方式和金融工具籌集和融通資金，支持房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中的資金良性循環(huán)，保障房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程的順利進(jìn)行。

2022年1-12月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資132895億元，比上年下降10.0%;其中，住宅投資100646億元，下降9.5%。2022年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積904999萬平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面積639696萬平方米，下降7.3%。

房地產(chǎn)金融行業(yè)市場發(fā)展分析

房地產(chǎn)金融有廣義和狹義之分，廣義的房地產(chǎn)金融，是與房地產(chǎn)活動(dòng)有關(guān)的一切金融活動(dòng)。狹義的房地產(chǎn)金融表現(xiàn)為一些具體的金融形式，如對(duì)房地產(chǎn)銀行發(fā)行債券，成立住房儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)，安排房地產(chǎn)企業(yè)和基金上市，成立按揭類的證券公司，抵押貸款證券化等等。

2023年第一季度，中央層面在堅(jiān)持“房住不炒”的政策底線基礎(chǔ)上，不斷推出新的積極性房地產(chǎn)政策措施，來促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式：一是多次重申房地產(chǎn)行業(yè)的國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)地位。二是建立和落實(shí)首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長效機(jī)制，在全國范圍內(nèi)推行不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”服務(wù)，大力支持居民剛性和改善性住房需求。三是落實(shí)好房地產(chǎn)“金融16條”，保持房企信貸、債券等融資渠道穩(wěn)定，支持房企合理融資需求。

從住房銷售價(jià)格的同比情況來看，2023年第一季度末，70城新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降1.35%，二手住宅銷售價(jià)格同比下降了2.95%，同比降幅較2022年末分別收窄0.94和0.81個(gè)百分點(diǎn)。

目前，個(gè)人住房貸款余額規(guī)模為38.94萬億元，但同比增速已下滑至0.3%;個(gè)人住房金融服務(wù)繼續(xù)優(yōu)化，個(gè)人住房貸款的平均放款周期縮短至三周，21個(gè)樣本城市的首套房貸利率已步入“3”時(shí)代。

今年以來宏觀政策堅(jiān)持穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體好轉(zhuǎn)。穩(wěn)健的貨幣政策精準(zhǔn)有力，保持連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性，科學(xué)管理市場預(yù)期，切實(shí)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，有效防控金融風(fēng)險(xiǎn)。

近期，一系列針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的金融監(jiān)管新規(guī)、特別是央行和銀保監(jiān)會(huì)“金融16條”的出臺(tái)?！敖鹑?6條”圍繞保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置、依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等六方面提出16項(xiàng)改善措施。

比如，“金融16條”鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)原則協(xié)商，通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式支援。同時(shí)，對(duì)國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁，支持個(gè)人住房貸款合理需求、穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放等。

中國人民銀行貨幣政策委員會(huì)2023年第一季度例會(huì)指出，優(yōu)化大宗消費(fèi)品和社會(huì)服務(wù)領(lǐng)域消費(fèi)金融服務(wù)，繼續(xù)加大對(duì)企業(yè)穩(wěn)崗擴(kuò)崗和重點(diǎn)群體創(chuàng)業(yè)就業(yè)的金融支持力度。有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，因城施策支持剛性和改善性住房需求，加快完善住房租賃金融政策體系，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

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